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易宪容:2009中国房地产调整年

2020-01-16 14:17:57来源:励志吧0次阅读

如果现行政策不变,国际金融市场在半年内得以稳定,那么中国的房地产调整在一两年可以完成,全行业会实现软着陆。

文|易宪容

由于2008年经济生活中的一系列不确定因素——比如年初的雪灾、5月的四川汶川地震、9月以来的全球金融海啸、国际原油市场的巨大震荡,以及国内一系列房地产政策的出台,使得国内的房地产市场在经历了2007年“高投资、高房价、高利润”等前所未有的繁荣局面后,于2008年进入了全面的调整期。

中国房地产市场经过一轮的快速增长与繁荣之后,必然要经历一个行业调整期。从历史数据看,1999-2007年,全国商品房价格和商品住宅的价格累计分别上涨88%和96%。有些城市的房地产价格在三年内上涨了一倍以上。仅以北京为例,北京目前的房价使得少数高收入才有能力进入房地产市场,其他消费人群根本无法问津。据相关研究,2007年北京、上海、深圳的房价与收入比分别为20倍、16倍、15倍,而香港只有11倍,东京为4倍。这样高的房价收入比,对自住性购买居民来说,是无法承担的重负。

此外,目前国内房地产市场价格如此之高,与地方的土地财政政策有很大的关系。2001-200 年,地方三年的土地出让金的收入达到9000亿,占同期财政收入 5%。2004-2007年,这一数字分别达到了5894亿、5505亿、7677亿、10000亿,所占比重也越来越重。这种地方的土地财政政策不仅严重损害了民众的利益(农民及购房者),而且让城市化进程出现了严重的低效率及设租、寻租现象。

在这种背景下,中央出台的一系列扩大内需的政策,尽管仍然是把房地产作为拉动居民内需的主导产业,但这个国民经济的主导产业的特性发生了根本性变化。这种变化不仅表现为把房地产定义为民生的市场,定义为改善居民基本居住条件的市场,而且政策还对房地产的投资与消费做出严格的区分,以此来改变中国房地产的发展方向。

在2008年的调整过程中,国内房地产调整的区域性表现明显。一些房地产市场程度较高、经营周期早的地区或省份,在这一轮中,调整得早,调整的深度也大,因此,这些地方的房地产市场就可能比其他地方更早走出困境。反之,那些调整晚,甚至没有出现调整的地方,要走出困境是不容易的。

最近,深圳房地产在经历漫长的观望后,一些市民终于选择在最近出手,深圳房地产市场在价跌量升的配合下呈现回暖态势。但这种回暖最根本的原因是价格全面下调。外资进入国内房地产市场抄底、山西煤老板及温州炒房团抄底的概念完全是炒作。

试想,目前全球金融海啸对中国经济冲击如此严重,海外机构及个人的资产严重缩水,山西煤炭价格快速下跌,这些人怎么有能力光顾房地产市场?

在全球经济出现衰退,中国经济面临下行风险的情况下,全国所有的行业都出现全面的价格调整,怎么可能只是房地产市场没有调整?怎么可能还会有大量投资者进入房地产市场?再弄不懂这样简单的常识,那开发商也太低估民众的智慧了!

深圳房价的全面下调给全国起到了示范的作用。深圳是这样,全国其他城市更该如此。哪个地方的房地产的价格先回归理性,那么这个城市的调整就会先于其他地方开始。哪个地方房地产价格调整的深度越大,那么这个地方的房地产市场调整就会越充分,就越容易走出困境。就目前的情况看,2009年是中国房地产调整最为重要的一年。

2009年国内房地产市场的调整,既取决于国内外经济形势和货币政策的变化,也取决于国际金融市场的稳定性。如果中央现行的房地产政策不变,如果国际金融市场在半年内得以稳定,那么中国的房地产调整在一两年可以完成,全行业会实现软着陆。如果2009年国内外经济形势更加不稳定,国际金融市场的环境进一步恶化,从而对中国实体造成更大的冲击,那么中国房地产市场就可能出现更深度的调整,那么调整估计就要花上四五年的时间。

(作者系中国社会科学院金融研究所研究员,本文只代表个人观点)

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